Milyen törvények módosultak, milyen új szabályozások születtek?

Módosult az 1945-1989 között visszaéléssel elvett egyes ingatlanok jogállásáról szóló 2001. évi 10. törvény;
- módosultak a "földtörvények" (a földalapról szóló 1991. évi 18. törvény, az 1997. évi 169. törvény, a 2000. évi 1. törvény);
- új szabályozást fogadtak el a kárpótlásról;
- új szabályozást fogadtak el az ingatlanforgalomról;
- új szabályozás szól az ingatlanperek felgyorsításáról;
- új szabályozás szól a mezőgazdasági életjáradékról.

Mi változott a 2001. évi 10. törvényben?

Alapvető kérdés, hogy lehet-e új visszaigénylési kérést benyújtani? A válasz: a rendelet nem nyitja meg az új kérések benyújtásának a lehetőségét. Ahhoz, hogy a megújult szabályozás szerint természetbeni visszajuttatást igényeljünk, legalább a kárpótlási kérés határidőben be kellett legyen nyújtva. A módosító szabályok nem tartalmaznak új határidőt. Az újítások a következők:

- A kárpótlási összeget az elvett ingatlan piaci értéke szerint számítják ki, a nemzetközi értékelési standardok alapján.
- Korábban meghatározott közérdekű tevékenységet szolgáló ingatlanokat kivontak a visszaszolgáltatás alól. A módosított 10. törvény ezekben az esetekben is lehetővé teszi a természetbeni visszaszolgáltatást, viszont kötelezi a tulajdonost, aki visszakapta az épületet, hogy annak rendeltetését 3 évig (közintézmények, kulturális intézmények esetén) vagy 5 évig (oktatási és egészségügyi intézmények esetén) tiszteletben tartsa. Az 5, illetve 3 éves időtartam a visszaszolgáltató határozat dátumától folyik. A tulajdonost legtöbb 5 éven belül birtokba kell helyezni; ugyanakkor a tulajdonosnak jogában áll más, megfelelő ingatlant felajánlani a közérdekű tevékenység megvalósítására. Az eddig vissza nem szolgáltathatónak nyilvánított ingatlanok esetén a természetbeni visszajuttatás szabályozása igen jelentős változás. Azokat a döntéseket, amelyek kárpótlást nyújtottak ezekért az ingatlanokért, és amelyek nem használtak fel, 12 hónapos határidőn belül meg lehet támadni a törvényszéken, egyedüli jogorvoslat a felülvizsgálat, amelyet az ítélőtábla old meg. (A törvény nem rendezi világosan, hogyan is fog történni ezen ingatlanok esetében a visszaszolgáltatás eljárása: elegendő-e a visszaigénylési értesítést módosítani, kiegészíteni az új szabályok szerint? Ezekben az esetekben a természetbeni szolgáltatást visszautasító döntések születtek, a jogcím nélkül elvett ingatlanok esetében perek vannak folyamatban. A folyamatban levő perben lehet esetleg érvényesíteni az új szabályozást; de mi a teendő a lezárult perekkel? A törvény nem biztosítja az új 2 visszaigénylési értesítés benyújtásának a lehetőségét, így alapvetően nem marad más, mint felszólítani a birtokost, és az említett 12 hónapos határidőn belül pert indítani). Ugyanakkor a közszolgáltatások biztosításának alapfeltétele, hogy új ingatlanok épüljenek, amelyek átveszik majd a visszaszolgáltatott ingatlanokban folyó köztevékenységeket.
- Követségek, konzulátusok, nemzetközi kormányközi szervezetek romániai képviseletei esetében a bérleti szerződés a törvény erejénél fogva 3 évvel meghosszabbítódik. Politikai pártok székhelyei esetében a bérleti szerződést a törvény erejénél fogva 1 évvel meghosszabbítódik.

Más módosítások a visszaszolgáltatási folyamat dinamizálását szolgálják:
- ha nincsenek ellentétes bizonyítékok, akkor a tulajdonjog létezését és mértékét az államosító jogszabállyal vagy döntéssel is lehet bizonyítani;
- szabálysértésnek számít például a visszaszolgáltatás késleltetése vagy az elidegenítési tilalom megszegése;
- kötelező a birtokbaadás a visszaszolgáltató döntés elfogadását követő 30 napon belül;
- a bizonyító iratok benyújtására a visszaszolgáltatási értesítés megoldásáig van lehetőség (eredetileg a volt tulajdonosoknak 18 hónap állt erre rendelkezésre, igaz, hogy ezt a határidőt is többször meghosszabbították, mert a bizonyítékok benyújtása nyilvánvaló nehézségekbe ütközött).
- Ha korábban nem adták vissza a jelentősen átalakított ingatlanokat, most lehetővé válik a természetbeni visszaszolgáltatás ezek egy részénél: ha az utólagos építések önálló jellegűek, akkor az elvet ingatlanrészt visszaadják természetben. Nincs szó természetbeni visszaadásról, ha az eredeti felületet legalább 100%-al növelték.
- Ha az ingatlant az 1995. évi 112. törvény tiszteletben tartásával eladták a bérlőknek, a természetbeni visszajuttatást a törvény nem teszi lehetővé, a 10. törvény vonatkozó rendelkezései továbbra is hatályosak maradtak, nem módosultak. A kárpótlást azonban itt is a piaci árak szerint számolják ki; és ha a 112. törvény szerint kárpótlást kaptak, akkor a volt tulajdonosnak joga van a különbözetre. Tilos elidegeníteni a 112. törvény szerint megszerzett ingatlanokat, ameddig a folyamatban levő kereseteket végleges és visszavonhatatlan módon meg nem oldják.
- Ha a 10. törvény közigazgatási vagy igazságszolgáltatási eljárása alatt levő ingatlant eladják, koncesszióba adják, bérbe adják, jelzálogosítják, az ügyletet abszolút semmisség sújtja. Az ingatlan jogi helyzetét előbb tisztázni kell; addig értékesítése nem lehetséges. A sürgősségi kormányrendelet nem szabja meg a folyamatban levő peres ügyek esetén alkalmazandó szabályokat. Ezért a gyakorlatban bizonyosan problémák merülnek fel a törvény korábbi szövege és a módosítások időbeli hatályát illetően.

Hogyan módosultak a földtörvények (a földalapról szóló 1991. évi 18. törvény, az 1997. évi 169. törvény, a 2000. évi 1. törvény)?

A 18. törvény eredeti változata alapvetően, és tegyük hozzá, hogy negatívan határozta meg az ingatlanrendezés történetét. A földterületeket nem az eredeti helyükön adták vissza; a szántók esetében 10 hektárban, erdők esetében 1 hektárban maximálták a visszaadható területet. Ugyanakkor földreformot is végrehajtottak, olyan személyeknek adtak földet, akik korábban nem rendelkeztek ilyennel. Ezeket a "jogszerű "igazságtalanságokat a törvény nem tudja feloldani. Ahol a 18. törvény tiszteletben volt tartva, ott nincs változás.
A sürgősségi kormányrendelet megnyitja az új visszaigénylési kérések benyújtásának a lehetőségét. Azoknak is lehetősége van kérést benyújtani, akiknek korábbi kérését elutasították. A kérés benyújtására a sürgősségi kormányrendelet hatálybalépését követő 60 napon belül van lehetőség. 3 Határidőben benyújtott kérésnek számít, ha nem illetékes bizottsághoz nyújtották is be a kérést. Hasonló kérést kell benyújtsanak azok, akik eddig a területi korlátok végett nem kapták vissza az összes földjüket, a különbség tekintetében. Itt is 60 napos a határidő. További módosítások:
- A 18. törvény eredeti szövege szerint is a belterületeken tiszteletben kellett tartani az eredeti elhelyezkedést. Ha itt visszaélések történtek, azok kijavítása lehetséges.
- A módosítások alapelvként kijelentik a régi elhelyezkedés tiszteletben tartását, de ezen elv alá van rendelve a korábban a törvények tiszteletben tartásával megvalósított ingatlanvisszaszolgáltatásnak.
- A referencia-időpont az utolsó demokratikus módon megvalósított földreform (az 1945. évi 187. törvény), erdők esetében pedig az 1948. évi helyzet. Erdők esetében gyakorlatilag nincs felső határ, az államosítás pillanatában tulajdonban levő erdők egésze visszakapható. (Korábban egy volt tulajdonos után 10 hektár erdőt adtak vissza).
- Újra bevezetik a tanúval való bizonyítás lehetőségét; visszaszolgáltatják a mezőgazdaságiés erdőterületekhez tartozó épületeket, erdei utakat. Egyszerűsödik a tulajdonlevelek kibocsátásának az eljárása.
- A polgármestereknek kötelessége havonta kifüggeszteni a földtörvények alkalmazásának helyzetét. A késést a törvény szankcionálja.
- Semmisek azok a föld(vissza)szolgáltatások, amelyek alapján olyan szabad területeket adtak valakinek oda, amelyekre be volt nyújtva a korábbi tulajdonos kérése, vagy ha olyan személy kapott földet, amelynek nem állt ez a jogában. A kéréseket az igazságszolgáltatás oldja meg. A semmisség nem vonatkozik azokra a tulajdonosokra, akik azért kaptak máshol tulajdonjogcímet, mert a korábbi területeiket a 18. törvény szerint törvényesen odaadták.
- Kérdéses annak a törvényszövegnek az értelmezése, amely szerint a telek eladása esetén, aki a telket a semmissé nyilvánított jogcím alapján adta el, köteles az aktualizált árat átadni a telek nélkül maradt tulajdonosnak. Ilyenkor az összes eladás semmis kellene legyen, a tulajdonosnak pedig vissza kellene kapnia a telket. Perek esetén ez szintén vitatott probléma lesz.
- A keresetek és a telekkönyvezési kérések illetékmentesek.

Hogyan fog történni a kárpótlás?

A kárpótlás szabályozása szintén alapvető fontosságú. A tulajdonjog helyett a visszaéléssel elvett, de nem visszaszolgáltatható ingatlanért a visszaigénylőnek követelési joga keletkezik az állammal szemben. A törvény célja, hogy a kárpótlást egyszerűbb eljárásban kapják meg, az legyen igazságos, ugyanakkor a törvény nem állapít meg maximális kárpótlási szintet. A kárpótlás anyagi bázisát a "Tulajdon" Alap kell biztosítsa. A "Tulajdon" Alap az állam tulajdonában levő részvényekből és román állami követelésekből áll össze. A kifizetési jogcímeket, amelyek a kárpótlás tényleges eszközei, a tervek szerint 2006. elejétől fogják kibocsátani, és ezeket a jogcímeket kell átváltani majd a "Tulajdon" Alap részvényeire. A részvényeket el is lehet majd a tőzsdén adni, illetve a részvények után osztalék jár.

Miért volt szükség a peres eljárásokban sajátos, gyorsított szabályozásra?

Az 1991. évi 18. törvény több mint 1 millió pert eredményezett; jelenleg is több mint százezer ilyen per van folyamatban. Szakosodott tanácsok jönnek létre az igazságszolgáltató hatóságoknál, a határidők csökkennek, a bizonyítási eljárás és az idézések eljárása egyszerűsödik, a fellebbezés megszűnik, csak felülvizsgálat lesz, mint jogorvoslat, és a végrehajtás is egyszerűsödik.

Mi változik az ingatlanforgalomban?

Az új jogszabály az ingatlanforgalom egyszerűsítését célozza. Megszünteti a társtulajdonos, szomszéd és a haszonbérlő elővásárlási jogát a mezőgazdasági rendeltetésű kültelkek esetében, így próbál a kereslet és a kínálat elvei szerint ingatlanpiacot létrehozni. Megszünteti a családra számolt 200 hektáros maximális tulajdonjog-határt a mezőgazdasági földterületek esetében.

Mi a mezőgazdasági életjáradék?

A mezőgazdasági életjáradék nem ismeretlen a nyugati államokban sem. A törvény abból indul ki, hogy az idős vidéki lakosság jelentős része nem képes a földjét megművelni, ugyanakkor elő kell segíteni a földalap koncentrációját. A 62 év fölötti, legtöbb 10 hektár mezőgazdasági területtel rendelkező személyek átadhatják a földjeik feletti tulajdonjogot vagy haszonbérletbe adhatják a földjeiket, és ebben az esetben életjáradékot kapnak az államtól. Az életjáradék mértéke tulajdonjogátruházás esetén 100 euro évente, hektáronként; haszonbérbe adás esetén 50 euro évente, hektáronként. Az életjáradékra vonatkozó részletes szabályokat a sürgősségi kormányrendelet hatályba lépését követő 60 napon belül elfogadott alkalmazási módszertani szabályok fogják tartalmazni.

Veress Emőd
jogász,
az RMDSZ önkormányzatokért felelős ügyvezető alelnöke